Реформа долевого строительства

Государство отбирает у российских строителей право привлекать деньги дольщиков. На кону 5 трлн руб. в год. Всем без исключения жилищным девелоперам страны предстоит кардинальная перестройка бизнеса, но далеко не все сумеют приспособиться к новым условиям.                         

«Реформирование системы долевого строительства – процесс, который несет в себе достаточно много рисков для строительного бизнеса. Только выстраивание новых отношений, открытое обсуждение путей поиска компромиссных решений и дальнейшего сотрудничества в новых реалиях между строителями и банкирами может помочь адаптироваться бизнесу», — прокомментировал вице-президент Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Сергей Ермаков.

В июле 2017 года Госдума перед каникулами обсуждала создание компенсационного фонда для защиты обманутых дольщиков. Государственный фонд должен был заменить предыдущую схему — страхование ответственности застройщиков, которое так и не заработало и пошло на пользу разве что бизнесу самих страховщиков: за три года они собрали 27,5 миллиардов рублей, не выплатив ни рубля компенсаций.

Строители горячо обсуждали очередной фонд — ровно до того момента, когда появились новости о более радикальных переменах. Всего за пять дней без каких-либо консультаций с предпринимателями депутаты внесли и приняли поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). О новых правилах девелоперы узнали из новостей: «один застройщик — одно разрешение на строительство», наличие собственных средств (10% от себестоимости проекта) и жесткий контроль за расходами со стороны банков.

«Проблема дольщиков вдруг стала так важна, что за день до второго чтения, ночью, привезли эти поправки. Про них ни одна живая душа в бизнесе не знала, — рассказывает один из крупных застройщиков. — Есть ощущение, что они написаны людьми, которые вообще не ведали, что творят».

В ноябре девелоперов ждала еще одна новость: Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства. В декабре правительство приняло соответствующую дорожную карту. 

По ней с 1 июля 2018 года застройщики не смогут принимать деньги от покупателей: средства будут храниться в тишине, на эскроу-счете, вплоть до выдачи ключей от квартиры. Если застройщик опоздает с передачей жилья более чем на полгода, он вообще останется без денег дольщиков. Риски вложений в строительство станут заботой банков. 

До перехода на финансирование с помощью эскроу-счетов осталось меньше месяца, но выборы и смена правительства спутали дорожные карты. Пока министерства разработали всего несколько поправок в законы:

1. Эскроу-счета физических лиц будет страховать Агентство по страхованию вкладов. Размер выплаты ограничат 10 млн руб. Юрлицам компенсации не полагаются.
Корректировка закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

2. Жесткие требования к банкам, которые могут работать с эскроу-счетами: наличие не меньше 25 млрд руб. собственных средств и наивысший рейтинг по национальной шкале. Пока таких банков 25.

3. Банки смогут отложить уплату налога на прибыль, пока застройщик не заплатит проценты по кредиту. Сейчас налог взымается сразу после начисления этих процентов. Такая норма должна стимулировать банки активнее предоставлять отсрочки по уплате процентов.
Изменения в Налоговом кодексе. 

4. Запрет на альтернативные схемы: продажу квартир через ЖСК и жилищные сертификаты, дающие право на квадратные метры.

В последний день мая правительство опубликовало поправки к закону о долевом строительстве. Они смягчают жесткие нормы, которые должны вступить в силу с июля: заменяют правило «одно разрешение на строительство — одно юридическое лицо» на «один проект — одно юрлицо». А также — разрешают кредитовать компании, созданные под проект, от основной компании холдинга в размере до 20% от себестоимости проекта.

Дальнейшая информация о крупнейшей реформе рынка обрывочна. Центробанк заверил, что финансирование обойдется застройщикам примерно в 6% годовых и пообещал расширить список банков, работающих с эскроу-счетами, до 66.

Минстрой предложил застройщикам за переход на эскроу-счета «пряник» — смягчение требований и сокращение госрегулирования. «Кнутом» может стать, например, повышение взносов в фонд защиты прав дольщиков с 1,2 до 3–5% от суммы каждой сделки. О такой альтернативе в декабре заявил экс-министр строительства Михаил Мень.

Первая реакция рынка — скупка земли. Стремительное изменение закона о долевом строительстве вызвало на рынке панику. С осени застройщики штурмуют стройнадзоры — скупают участки и оформляют разрешительную документацию для всех проектов в портфеле. Слово года среди строителей — «огаснить» — означает «получить разрешение в ГАСНе — Госстройнадзоре».

Июльские поправки кардинально изменили и усложнили финансирование проектов. Закон ввел банковский контроль за расходованием средств, обязал проводить аудит отчетности и предоставлять в Госстройнадзор подробный график строительства. 

Часть норм девелоперы называют вредными и нелепыми. Закон не позволяет тратить деньги на инфраструктуру вне участка застройки, не дает ремонтировать по гарантии построенные дома или получать разрешение на новый проект до передачи всех квартир в уже сданном доме. 

Поправки к закону, не вступив в силу, уже негативно сказались на рынке. Весь год компании в спешке пополняют земельные банки. Только в Петербурге за 2017 год застройщики скупили 210 га на $810 млн, подсчитали в Knight Frank. Для сравнения, годом раньше объем сделок был вдвое меньше: $390 млн за 118 га.

Строители запаслись разрешениями на строительство на один-два года вперед. «Отсрочили конец», — мрачно шутят топ-менеджеры. 

Каждая вторая компания не получит банковского финансирования. Банки заинтересованы в развитии кредитования застройщиков. В перспективе это позволит им нарастить и диверсифицировать портфели. Тем не менее банки не готовы полностью заместить средства дольщиков к концу 2020 года, а именно такой срок прописан в дорожной карте.

Объем рынка долевого строительства в стране оценивается в 3,5–5 трлн руб. После 1 июля Сбербанк планирует увеличить объем кредитов на строительство жилья с 245 млрд до 370 млрд руб.

Резкий переход на проектное финансирование поставит девелоперов и банки в положение дуэлянтов: либо разорятся сотни застройщиков, либо госбанки возьмут на себя миллиарды плохих долгов. 

Дмитрий Средин, руководитель управления по работе с крупными компаниями АО «Райффайзенбанк»: 

«Изменения закона о долевом строительстве 214-ФЗ ужесточили требования к застройщикам, во многом приблизившись к логике банков. Требования предполагают создание юридического лица под каждый проект, наличие опыта, участие в строительстве своими средствами, ограничение расходов на собственные нужды. Также вводится контроль банка за расходами застройщика, и залогодержателем строящегося объекта становится банк, а не дольщики. В чем-то требования кредитной политики банков в отношении проектного финансирования могут быть даже более жесткими, чем установленные измененным законом».

Для запуска кредитования с эскроу банк адаптировал стандарты проектного финансирования. Главные требования — эффективность проекта и возвратность кредита. Банк обращает внимание на опыт, поддержку акционеров и своевременность ввода объектов, а также требует соблюдения всех требований законодательства. 

Минимальную планку вложения собственных средств снизили с 20 до 15%. Ставка по кредиту будет пересчитываться ежемесячно в зависимости от размера средств дольщиков на счетах эскроу. 

Появление третьей стороны — банков — и переход на прозрачные схемы финансирования перекроят сметы застройщиков. Вопрос в том, насколько значительным будет рост себестоимости.

С другой стороны, кредитование с эскроу-счетами будет обходиться дешевле проектного финансирования. К тому же застройщиков избавят от взносов в компенсационный фонд долевого строительства, а это 1,2% от цены каждого договора. 

В негативном сценарии уход с рынка части застройщиков приведет к сокращению предложения и конкуренции. Застройщики смогут начать повышение цен. Вдобавок распродажи на старте, рассрочки и щедрые скидки исчезнут из практики, а рост цен повлечет за собой снижение спроса. 

Под ударом окажутся наименее маржинальные сегменты — массовое строительство в пригородах, недорогой бизнес-класс в проектах редевелопмента. Расслоение рынка станет отчетливее.

Рассчитывать на банковское финансирование смогут устойчивые компании с прозрачной отчетностью. При этом в десятках городов рынок возводимого жилья в принципе сложно назвать устойчивым. По статистике ДОМ.РФ, в 16 регионах объемы строительства не превышают 200 тыс. кв. м. Это среднего размера жилой комплекс в Москве. Застройщики в таких регионах могут остаться и без средств дольщиков, и без возможности банковского финансирования.

Рынок строительства жилья консолидируется, но очень медленно. В Краснодарском крае, Ростовской, Московской областях топ-5 крупнейших застройщиков не контролируют и трети рынка. В целом по стране этот показатель составляет 11,6%.

Правительство оставило девелоперам не так много пространства для маневра. Застройщикам дали год на то, чтобы перевести новые проекты на банковское финансирование. 

1. Перейти на открытую отчетность 

Внедрение международных стандартов финансовой отчетности, как правило, занимает два-три года, говорят участники рынка. Те, кто успел запастись разрешениями на строительство по старым правилам, смогут перестроить компанию и стать интересным заемщиком для банков. 

2. Изучить альтернативные способы финансирования 

Новый закон оставляет не так много вариантов. Компании с накоплениями могут позволить себе строить дома на собственные средства и продавать готовое жилье. Такая схема использовалась до ипотечного бума, в 1990–2000-х. 

3. Опробовать новую схему работы заранее 

Получение финансирования с эскроу-счетами до того, как схема станет обязательной, поможет отработать механизм взаимодействия с банком и заручиться кредитной историей.